民情丨小区物业到点不开公共区域灯,合理吗?

2022-03-24 17:47:01来源:四川在线编辑:杨琴

四川在线记者 张明海

为进一步助力消费者依法依规维权,3月,在四川省保护消费者权益委员会、四川省市场监督管理局投诉举报中心支持下, “四川日报全媒体消费维权平台”正式开启,助力消费者维护正当权益。

近日,有网友王先生向该平台留言,表示自己是成都高新区某小区业主,称小区物业收着业主3.4元/平米的物业费,签署的合同也写明是五星物业标准服务,但小区物业却“经常晚上到点了,为了节约用电不开建筑楼栋的公共区域灯。”他咨询物业公司这一做法合理吗?

业主头疼:

小区公共区域灯常常晚上10点都不开,散步不安全

王先生介绍,该小区于去年9月交房,随后业主们陆续入住。目前每幢尽管仅入住1/3左右,但因整个小区为30余层高层,因此总入住人数并不少。入住后,业主们曾咨询过物业管家,管家承诺将于每晚7点开启公区灯。

入夜时该小区公区仍未亮灯。图片由王先生提供

“但没想到的是,经常到了晚上10点了,小区内绿化灯、屋顶灯等都未开启。”王先生抱怨:晚上在小区散个步,黑灯瞎火的,既不安全,也不美观。小区群内,业主们每周基本都会有一两次因当天又没开灯而引起的吐槽,但目前小区因入住人员达不到比例暂未成立业委会,因此大家对此很是头疼。

以案说法

物业管理专家:

到点未开灯不合理,如无特别约定则违法

在小区没有满员入住的情况下,如果物业服务到点不开灯,是否合理?

对此,《四川省物业管理条例》起草组成员、成都三泰联合物业管理师事务所主任伍三明表示,这一做法不合理。

他说,已入住的业主支付物业费,应当享有相对应的物业服务。而同时,虽然一部分业主未实际入住、导致房屋空置,但这部分业主在交房后实际上已经在按照合同约定支付物业费了,“因此以入住率低或者房屋空置为由,降低物业服务标准,而对小区公区不及时开灯,这明显不合理”。

“ 更进一步说,如无特别约定,物业到点不开灯则涉嫌违法。”伍三明认为,如果物业服务合同对小区公区开灯时间没有明确约定,业主也可以依据民法典第九百四十二条的规定主张权利。“该条款明确,物业服务人除按照约定外,还应当按照物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

北京中银(成都)律师事务所律师宿晓琴则表示, 如果因为没有打开公区灯,导致业主人身、财产安全受到损害的,物业服务需承担侵权责任或违约责任

提醒

物业服务须“质价相符”:

公区开灯能耗可计入物业费测算清单,由业主进行监督

小区公区何时亮灯,如何亮,亮多久?

伍三明认为,这些都可以细化为具体的物业服务质量标准,开灯能耗成本计入物业费测算清单,小区业主可对物业进行监督。

新修订《四川省物业管理条例》(以下简称《条例》),将于今年5月1日施行。《条例》第六十条明确:“物业费的测算清单应当作为物业服务合同的附件”。

伍三明表示——

该《条例》第六十条提到的“物业费测算清单”,将可避免类似物业服务人“到点不开灯”这种不作为情况发生。住宅小区公区开灯的能耗,通常会计入到物业费的测算清单中,把物业费的测算清单作为物业服务合同的附件,将有利于业主监督物业服务是否为节约服务成本而降低服务标准,是否真正实现了“质价相符 ”。

他同时建议,政府在制定物业服务质量标准时,可以结合物业使用状况,制定更为细化、量化的规定,“比如就公区开灯而言,可以结合本地区天气和季节变化,规定冬季和夏季夜间开灯具体时间,让标准真正细化成为‘标尺’。 ”

小贴士:

签订物业服务合同如何避“坑”?

注意这两个问题

类似该案例,业主在签订物业服务合同时,应注意哪些问题以避免出现类似情况?

宿晓琴表示,物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同。物业服务基本都是由开发商、物业服务企业事先已拟定好的文本,由于其优势地位,合同中可能存在显失公平、免除自身责任、加重业主方责任甚至损害业主方利益的条款。因此,业主在签订物业服务合同时,应注意以下几方面——

一是物业服务标准。不同地区对物业服务标准都有相应的规范性文件,通过物业服务合同约定的服务标准,可大致判断物业服务质量,双方还可就相关服务事宜做出更为细致的约定。

二是物业收费类别及标准。需要关注物业收费有哪些类别,及各自的标准,若对费用有疑问或异议,应及时要求物业公司做出合理说明。

伍三明表示,对于物业服务人服务不到位的,可以向属地社区街道或者住房建设主管部门反映,也可以由业主委员会通过法律途径追究物业服务人的责任。

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